De hoogte van je hypotheek berekenen

Je verdient in een jaar je bruto maandsalaris maal 12. Ook vakantiegeld en een 13e (of zelfs een 14^e) maand tellen mee.

Uiteraard kun je met twee salarissen meer lenen dan met één. Maar je kunt twee inkomens niet zomaar bij elkaar optellen. De hypotheekverstrekker bekijkt deze los van elkaar en houdt onder andere rekening met de woonquote of het woonlastpercentage. Dit is de verhouding tussen de hypotheeklasten en je vaste bruto inkomen. Een eenverdiener met een bruto jaarinkomen van € 34.000 krijgt bijvoorbeeld een hogere lening dan twee mensen die dit bedrag gezamenlijk verdienen.

Ben je in loondienst of eigen baas? Als zelfstandig ondernemer moet je jaarcijfers over de afgelopen drie jaar kunnen tonen. Het gaat dan om het gemiddelde inkomen in deze periode. Bij een dienstverband is je werksituatie van belang. Met een vast contract kom je eerder in aanmerking voor een hypotheek.

Je opleiding en beroep geven een indicatie van je toekomstige financiële situatie. Bij de vraag of je op termijn meer of minder gaat verdienen, speelt ook je mogelijke kinderwens een rol.  Misschien wil je in dat geval minder gaan werken.

Het spreekt voor zich dat je minder hoeft te lenen als je over eigen financiële middelen beschikt.

Hypotheekverstrekkers controleren altijd of je staat geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Dit is het geval als je betalingsachterstanden hebt. Een registratie kan gevolgen hebben voor je maximale hypotheek. Je kunt dan waarschijnlijk minder lenen en er gelden andere voorwaarden.

Je leeftijd en gezondheid zijn in principe niet van invloed op je maximale hypotheek. Deze zaken kunnen wél een rol spelen als het leenbedrag hoger is dan 100% van de executiewaarde van de woning die je wilt kopen. Of als je voor een hypotheek verplicht een levensverzekering moet afsluiten. Bij sommige hypotheekvormen is dit het geval.

Vaak hoef je voor een levensverzekering alleen een vragenformulier in te vullen, maar soms is een medische keuring noodzakelijk. Zo’n keuring is meestal verplicht als het verzekerde bedrag hoger is dan € 160.000. Bij een negatieve uitkomst wordt de levensverzekering niet afgesloten. Daardoor kan de gewenste hypotheek helaas ook niet worden verstrekt.

Bedenk goed welk percentage van je maandinkomen je maximaal kwijt wilt zijn aan netto hypotheeklasten. Houd daarbij rekening met je levensstijl. Passen je hypotheeklasten in dit plaatje, of moet je veel inleveren op zaken die voor jou belangrijk zijn? In het laatste geval moet je misschien kiezen voor een minder duur huis. 

De hoogte van de rentestand is van belang voor de hoogte van je maximale hypotheek. Hoe lager de rentestand, hoe hoger het bedrag dat je kunt lenen. Je kunt kiezen voor een variabele of een vaste rente. Kijk hiervoor bij rentevastperiode.

De rentevastperiode is de periode waarin de hypotheekrente vaststaat. Dit rentetarief spreek je af met je hypotheekverstrekker. Is het waarschijnlijk dat de rente op korte termijn zal dalen, dan kun je beter een korte rentevastperiode kiezen. Verwacht je dat de rente zal stijgen, dan doe je het omgekeerde. Het kan verstandig zijn om een hypotheekadviseur in te schakelen. Deze expert is op de hoogte van de actuele rentestand en de verwachte marktontwikkelingen.

De rentevastperiode hangt ook af van de hoogte van je hypotheek. Stel, je hebt een hoog bedrag geleend in verhouding tot je inkomen. Daarnaast heb je voor een korte rentevastperiode gekozen. Als de rente dan stijgt, kun je snel in de problemen komen.

Veel hypotheekverstrekkers zijn bereid meer te lenen als je de rente langer dan vijf jaar vast laat zetten. Over het algemeen geldt: hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger het rentepercentage is. Je 'koopt' als het ware zekerheid ten aanzien van je maandlasten.

Koop je een huis in een nieuwbouwproject, dan komt het nog wel eens voor dat je een aantrekkelijke projectrente krijgt aangeboden. Let er dan wel op of deze rente langdurig geldt, en niet voor een korte periode.

Je maximale hypotheek wordt deels bepaald door de waarde van de woning die je wilt kopen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de vrije verkoopwaarde (de waarde wanneer je het huis nu zou verkopen) en de executiewaarde (de waarde bij gedwongen verkoop).

Hypotheekverstrekkers houden rekening met de executiewaarde. Dit is het bedrag dat de woning bij gedwongen verkoop ongeveer op zal brengen. Het bedrag is onder andere afhankelijk van het type woning, de onderhoudsstaat, de ligging en hoe 'verkoopbaar' de woning is.

Een onafhankelijke taxateur moet de executiewaarde vastleggen in een taxatierapport. Deze taxateur mag dus niet bij de aan- of verkoop van het huis betrokken zijn. Als vuistregel geldt dat de executiewaarde ongeveer 80 à 90% bedraagt van de verkoop onder normale omstandigheden. Bij een nieuwbouwwoning is het verschil kleiner dan bij een bestaande woning.

Meestal kun je een bedrag tot 125% van de executiewaarde van de woning lenen. Dit is ongeveer gelijk aan de koopsom plus de bijkomende kosten. Meestal ben je over een lening een basisrente verschuldigd tot 75% van de executiewaarde.

Als je meer leent, wordt dat een tophypotheek of een combi genoemd. Bij een tophypotheek betaal je alleen toeslag over de top van de financiering. Bij een combi wordt de rente over de gehele lening verhoogd met een toeslag. Als de waarde van de woning flink is gestegen, of als je na verloop van tijd voldoende hebt afgelost, kan de rentetoeslag komen te vervallen.

Overigens houdt een hypotheekplafond van bijvoorbeeld € 200.000 niet in dat je voor dit bedrag een huis kunt kopen. Je moet namelijk ook de bijkomende kosten financieren. Vandaar dat je maximale hypotheekbedrag vaak zo’n 10% boven de maximale aankoopprijs van een woning ligt.
 

De overheid stelt regels vast voor de Nationale Hypotheek Garantie. Aan de hand hiervan wordt bepaald of je met jouw inkomen de hypotheeklasten kunt opbrengen. Daarnaast heb je te maken met het eigen acceptatiebeleid van de verschillende hypotheekverstrekkers.