verhuizen_sleutels-hand-lucht_0710

Koper: de voorlopige koopovereenkomst

Yes! De verkoper heeft je bod geaccepteerd! Het moment is daar om de voorlopige koopovereenkomst te tekenen. Deze overeenkomst is echter niet zo vrijblijvend als het klinkt.

Het woord 'voorlopig' slaat in dit geval alleen op het feit dat er meestal ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst worden opgenomen. Met het zetten van je handtekening onder de voorlopige overeenkomst is de koop dus wel al zo goed als definitief. Een goede reden om extra zorgvuldig na te gaan wat er allemaal in zo’n overeenkomst staat en hoort te staan.

  • Moment van overdracht: wanneer krijg je de sleutel in handen
  • Wat koop je precies: welke onroerende en roerende goederen


Opbouw voorlopige koopovereenkomst

In grote lijnen zijn de meeste voorlopige koopovereenkomsten op dezelfde manier opgebouwd. Het eerste gedeelte beschrijft wie wat van wie koopt. Dus: de gegevens van de koper, de woning en de verkoper. Let hierbij vooral goed op de beschrijving van de woning. Alles wat erbij hoort, moet vermeld staan. Eventuele garages, bergingen en natuurlijk de grond, als deze niet in erfpacht wordt uitgegeven. Het nummer waaronder de woning staat ingeschreven bij het kadaster hoort erbij te staan. 

Verder vermeldt de overeenkomst voor hoeveel het huis verkocht wordt. Het is gebruikelijk dat je als koper een bankgarantie of waarborgsom van 10% van de koopprijs bij de notaris stort. Het moment waarop je dit moet doen is ook in de overeenkomst opgenomen.  

De overdracht van een huis kost altijd geld. In de overeenkomst wordt daarom vastgelegd wie deze kosten zal betalen. Bij een bestaand huis is dat meestal de koper. Dit wordt bedoeld 'kosten koper'. In het geval van een nieuwbouwwoning ligt het vaak anders. Hierbij gaat de verkoop meestal vrij op naam en komen de kosten dus voor de rekening van de verkoper. 


Vrijwaring

Een aantal artikelen in de overeenkomst verwijzen naar de zogenaamde vrijwaring. Hierbij verklaart de verkoper bijvoorbeeld dat het pand dat je koopt te gebruiken is als woonhuis. Iets wat je als koper natuurlijk al lang weet, maar het is voor de verkoper toch van belang dat het in de overeenkomst staat. Stel dat je van plan bent ooit praktijk aan huis te houden of een winkel in je woonkamer te openen. De kans is dan aanwezig dat dit volgens het bestemmingsplan niet mag. In zo’n geval kun je niet meer bij de verkoper terecht om te klagen.

Tip: Bij het opnemen van ontbindende voorwaarden is het normaal een periode van 4 weken te noemen. Hierdoor heb je voldoende tijd om zaken als financiering, bouwtechnische keuring, huisvestingsvergunning en dergelijke te regelen.


Staat van de woning

De onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper vind je impliciet terug in de overeenkomst in het gedeelte dat gaat over de staat van de woning en het al dan niet aanwezig zijn van gebreken. De verkoper verklaart bijvoorbeeld dat er geen andere gebreken zijn dan die hij heeft gemeld. En de koper krijgt de gelegenheid voor het passeren van de leveringsakte grondig onderzoek te verrichten naar de bouwkundige staat van de woning. Ook kan er een bepaalde garantieperiode worden overeengekomen. Dit geldt dan natuurlijk niet voor zaken die je als koper later aanbrengt.

 

Overdracht, baten, lasten en canons

De overeenkomst vermeldt waar en wanneer de eigendomsoverdracht is en ook wanneer je de sleutels krijgt. Daarnaast staat erin wat de afspraak is die je hebt gemaakt met de verkoper over hoe bijvoorbeeld de onroerend zaakbelasting, canons en eventueel ontvangen subsidies verrekend worden.


Schade

Ondanks dat je met de verkoper overeengekomen bent in welke staat je de woning overneemt, kan er in de periode tussen het tekenen van deze koopovereenkomst en de daadwerkelijke eigendomsoverdracht van alles gebeuren. Een kelder kan zomaar onderlopen en een dak kan door storm beschadigd raken. Hierbij geldt dat de verkoper verantwoordelijk is voor de woning totdat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Op dat moment ben je namelijk als koper de officiële eigenaar, ook al woon je er nog niet.


In gebrekestelling en ontbinding

In elke koopovereenkomst hoort een bepaling over wat er gebeurt wanneer de koper of de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. Dan is het meestal zo dat de benadeelde partij de ander dit schriftelijk laat weten en hem vervolgens 8 dagen de tijd geeft om de zaak alsnog in orde te brengen. Gebeurt er niets? Dan kan de koopovereenkomst ontbonden worden of de benadeelde kan een boete vorderen.


Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst

In de meeste koopovereenkomsten worden ontbindende voorwaarden opgenomen. Je koopt hiermee onder voorbehoud. Het geeft je als koper de mogelijkheid om in specifieke situaties nog van de koop af te kunnen zien. Dus ná de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Bijvoorbeeld als je de financiering niet rond krijgt of dat je de koop van de woning nog wilt laten afhangen van de uitkomst van een bouwtechnische keuring. Ook het krijgen van een huisvestingsvergunning van de gemeente is een veelvoorkomende voorwaarde.

Belangrijk is om je ontbindende voorwaarden te noemen bij het uitbrengen van een bod. Doe je dit pas nadat de verkoper je bod heeft geaccepteerd, dan heb je kans dat de deal uiteindelijk toch afketst, omdat hij niet met je voorwaarden akkoord gaat.

Tip: Heb je binnen 3 dagen van de koop afgezien, maar besluit je binnen 6 maanden alsnog dezelfde woning van dezelfde verkoper te kopen? Dan heb je niet nogmaals bedenktijd.


Opschortende voorwaarden in de koopovereenkomst

Met opschortende voorwaarden kom je alleen in aanraking als je een nieuwbouwhuis koopt. Het opnemen van een dergelijke voorwaarde in de koopovereenkomst zorgt ervoor dat je overeenkomst pas in werking treedt wanneer bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Omdat je al wel gebonden bent aan je koopovereenkomst, heeft een opschortende voorwaarde voornamelijk effect op het moment waarop termijnen ingaan. Een voorbeeld van een opschortende voorwaarde zou het verkrijgen een definitieve bouwvergunning voor de bouw van je huis kunnen zijn. Pas vanaf het moment dat deze rond is, treedt je overeenkomst in werking.


Bedenktijd

Volgens de wet krijgt de koper een minimum van 3 dagen als bedenktijd. In deze 3 dagen mag je zonder opgaaf van reden afzien van de koop, zonder dat daar consequenties aan verbonden zijn. Natuurlijk kun je proberen met de verkoper af te spreken dat je een langere bedenktijd wilt. Dit wordt dan vastgelegd in de overeenkomst. De bedenktijd gaat in om 0.00 uur van de dag dat je als koper de overeenkomst, of een kopie daarvan, hebt ontvangen.


Bijlagen van de koopovereenkomst

Neem zeker even de tijd om de bijlagen goed door te nemen. Hierin kunnen onder andere de zaken staan die je overneemt van de verkoper en dus in de woning moeten achterblijven. Bijvoorbeeld tapijt, gordijnen of meubels. Ook moet erbij vermeld worden wat deze spullen waard zijn, omdat je ook hierover overdrachtsbelasting betaalt.  

Tip: De wettelijke bedenktijd van 3 dagen kun je niet alleen gebruiken om te checken of de woning in orde is, maar ook of de koopovereenkomst dat is. Je kunt nu bijvoorbeeld nog extra of andere ontbindende voorwaarden opnemen.