Ontbindende voorwaarden

De koper heeft bij het opstellen van een koopovereenkomst vaak een heel pakket met eisen. Waar kun je mee akkoord gaan en waarmee niet? En welke juridische bepalingen kun je als verkopende partij eigenlijk in de koopovereenkomst op laten nemen?

Ontbindende voorwaarden staan niet automatisch in elke koopovereenkomst. De koper moet ze laten opnemen in het contract. Het liefst noemt hij ze bij het uitbrengen van een bod, zodat jij als verkoper weet waar je aan toe bent.

Stel dat hij bijvoorbeeld sneller het huis wil kunnen bewonen dan jij in gedachten had, dan kan dit de koop in gevaar brengen. Je hoeft als verkoper niet akkoord te gaan met de ontbindende voorwaarden van de koper, hoewel sommige wel gangbaar zijn. 

Tip: Probeer vanaf het begin meteen duidelijkheid te geven en te krijgen over de voorwaarden. Dit bevordert de soepele afwikkeling van de hele transactie.


Voorbehoud verkrijgen financiering

Het rondkrijgen van de financiering is een veelvoorkomende ontbindende voorwaarde. Het betekent dat als de koper bijvoorbeeld geen hypotheek krijgt, de koop wordt ontbonden. De tijd die de koper meestal vraagt om de financiering te regelen is ongeveer 4 weken.

Helaas komt het voor dat sommige kopers dit voorbehoud misbruiken om van de koop af te komen. Je bent vrij om als verkoper zelf een bepaling in de koopovereenkomst te laten opnemen om dit te voorkomen. In zo'n bepaling stel je dan bijvoorbeeld dat de koper € 1.000 betaalt als hij de koopovereenkomst ontbindt, zelfs als dit op basis van de opgenomen ontbindende voorwaarden gebeurt. Een serieuze koper zal waarschijnlijk wel akkoord gaan met een dergelijke bepaling. 


Tip: Eenmaal gemaakte afspraken kunnen niet meer worden veranderd. Denk dus goed na voordat je akkoord gaat met bepaalde voorstellen.


Voorbehoud bouwtechnische keuring

De meeste kopers willen een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Zij hebben tenslotte te maken met een onderzoeksplicht en willen er zeker van zijn dat het huis dat ze kopen in de staat verkeert die zij verwachten. Het opnemen van een voorbehoud bouwtechnische keuring is daarom zeer gangbaar.

De afspraak hierbij kan zijn dat de koop ontbonden wordt als het herstel van de gevonden gebreken boven een bepaald bedrag uitkomt. Verkeert jouw huis bouwtechnisch in een goede staat? Dan kan het gunstig zijn om als verkoper zelf een bouwkundige keuring uit te laten voeren, voordat de woning in de verkoop gaat. Het geeft potentiële kopers vertrouwen en dit kan een positieve invloed hebben op de hoogte van de biedingen. De afhandeling van het koopproces wordt hier aanzienlijk mee verkort, omdat de koper geen keuring meer hoeft te laten uitvoeren. En de koper hoeft de bouwtechnische staat van de woning ook niet meer als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te laten nemen, wat jou meer zekerheid geeft.

 

juridisch_man-contract-handtekening_0711

Voorbehoud verkrijgen woonvergunning

Dit is een gangbare ontbindende voorwaarde. In sommige gemeenten is het nu eenmaal zo dat – onder een bepaalde verkoopprijs – een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Zonder deze vergunning mag jouw koper namelijk niet in het huis wonen.


Voorbehoud verkoop woning koper

Jouw potentiële koper heeft vaak zelf een huis te verkopen. Natuurlijk is het te begrijpen dat hij het liefst zijn woning zo snel mogelijk voor een goede prijs van de hand kan doen. Het komt daarom nogal eens voor dat kopers voorstellen de verkoop van de eigen woning of de gewenste verkoopprijs ervan, als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst willen laten opnemen. Hier hoef je als verkoper echt niet mee akkoord te gaan! De verkoop van de oude woning van de koper is niet jouw probleem.
 

Tip: Ben je bang dat jouw belangen als verkoper niet goed worden behartigd in de koopovereenkomst? Een notaris is onpartijdig en houdt het belang van beide partijen in de gaten.


Wat is bij de woning inbegrepen?

Om misverstanden te voorkomen is het handig om, vóórdat je je woning te koop zet, een lijst op te stellen met daarop alle zaken die bij het huis horen en dus bij de verkoopprijs zijn inbegrepen. Meningsverschillen ontstaan namelijk meestal bij zaken waarover niets is afgesproken. Deze lijst komt uiteindelijk als bijlage bij de koopovereenkomst.

Bij het opstellen van de lijst kan het soms lastig zijn te beoordelen of iets bij het huis hoort of niet. Een algemene regel hierbij is dat als een onderdeel zonder schade te verwijderen is, het niet bij het huis hoort. Natuurlijk bestaan er uitzonderingen. Bespreek twijfelgevallen daarom met je makelaar of de koper en zet afspraken meteen op papier.
 

Tip: Bevind je je in een bijzondere situatie of heb je speciale wensen die niet in een standaard koopovereenkomst staan? Dan is het aan te raden deze door een juridisch expert te laten formuleren, bijvoorbeeld een notaris.