Verkoper: de voorlopige koopovereenkomst

Goed nieuws, je hebt een koper voor je huis gevonden. Met het mondeling accepteren van het bod ben je nu verplicht om samen met de koper tot een voorlopige koopovereenkomst te komen.

Voorlopig betekent echter niet dat je er zomaar onderuit kunt, maar slaat op het feit dat het huis officieel nog niet van de koper is.

Er is wel degelijk sprake van een bindend contract. Het is dus zaak goed te letten op wat er allemaal in de overeenkomst komt en hoort te staan:

  • Moment van overdracht: wanneer krijg je de sleutel in handen
  • Wat koop je precies: welke onroerende en roerende goederen


Opbouw koopovereenkomst

In grote lijnen zijn de meeste voorlopige koopovereenkomsten op dezelfde manier opgebouwd. Het eerste gedeelte beschrijft wie wat van wie koopt. Dus: de gegevens van de koper, de woning en de verkoper. Let hierbij vooral goed op de beschrijving van de woning. Alles wat erbij hoort, moet vermeld staan. Eventuele garages, bergingen en natuurlijk de grond, als deze niet in erfpacht wordt uitgegeven. Daarnaast moet het nummer waaronder de woning staat ingeschreven bij het kadaster erbij staan.


Koopprijs

Verder vermeldt de overeenkomst voor hoeveel het huis verkocht wordt. Het is gebruikelijk dat de koper een bankgarantie of waarborgsom van 10% van de koopprijs bij de notaris stort. Deze waarborgsom is een soort garantie voor jou als verkoper. Komt de koper zijn verplichtingen uiteindelijk niet na? Dan krijg jij deze waarborgsom als schadevergoeding en zul je helaas op zoek moeten gaan naar een nieuwe koper.


Kosten koper

De overdracht van een huis kost altijd geld. In de overeenkomst wordt daarom vastgelegd wie deze kosten zal betalen. Bij een bestaand huis is dat meestal de koper. Dit wordt bedoeld met ‘kosten koper’. Onder andere de overdrachtsbelasting en de kosten van de notaris maken hier deel van uit. Daarom is het gebruikelijk dat de koper de notaris kiest. Hij betaalt er tenslotte voor. Maak je gebruik van een verkoopmakelaar? Die kosten zijn voor jou. Het makelaarscourtage betaalt iedere partij zelf. 


Vrijwaring

Een aantal artikelen in de overeenkomst verwijzen naar de zogenaamde vrijwaring. Hierbij verklaar jij als verkoper bijvoorbeeld dat het pand dat je verkoopt te gebruiken is als woonhuis. Iets wat de koper natuurlijk al lang weet, maar het is voor jou toch van belang dat het in de overeenkomst staat. Stel dat de koper van plan is ooit praktijk aan huis te houden of een winkel in de woonkamer te openen. De kans is dan aanwezig dat dit volgens het bestemmingsplan niet mag. In zo’n geval kan hij niet meer bij jou komen klagen.


Staat van de woning

De onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper, vind je impliciet terug in de overeenkomst in het gedeelte dat gaat over de staat van de woning en het al dan niet aanwezig zijn van gebreken. Jij moet als verkoper bijvoorbeeld verklaren dat er geen andere gebreken zijn dan die je al hebt gemeld. En de koper krijgt de gelegenheid, voor het passeren van de leveringsakte, grondig onderzoek te verrichten naar de bouwkundige staat van de woning. Ook kan er een bepaalde garantieperiode worden overeengekomen. Dit geldt dan natuurlijk niet voor zaken die de koper later aanbrengt.


Overdracht, baten, lasten en canons

De overeenkomst vermeldt waar en wanneer de eigendomsoverdracht is en ook wanneer de koper de sleutels krijgt. Daarnaast staat erin wat je met de koper hebt afgesproken over hoe bijvoorbeeld de onroerend zaakbelasting en eventueel ontvangen subsidies verrekend worden.

 

juridisch_man-contract-handtekening_0711

Schade

Ondanks dat je met de koper overeengekomen bent in welke staat je de woning verkoopt, kan er in de periode tussen het tekenen van deze koopovereenkomst en de daadwerkelijke eigendomsoverdracht, van alles gebeuren. De kelder kan zomaar onderlopen en het dak kan door storm beschadigd raken. Hierbij geldt dat jij als verkoper verantwoordelijk bent voor de woning totdat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Op dat moment wordt de koper namelijk de officiële eigenaar. Gebeurt er vóór die tijd iets? Dan is het van groot belang dat je de koper hiervan zo snel mogelijk op de hoogte stelt. Jullie moeten er dan samen uitkomen wie de schade verhelpt en op welke manier.


In gebrekestelling en ontbinding van de koopovereenkomst

In elke koopovereenkomst hoort een bepaling over wat er gebeurt wanneer de koper of de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. Dan is het meestal zo dat de benadeelde partij de ander dit schriftelijk laat weten en hem vervolgens 8 dagen de tijd geeft om de zaak alsnog in orde te brengen. Gebeurt er niets? Dan kan de koopovereenkomst ontbonden worden of de benadeelde kan een boete vorderen.


Ontbindende voorwaarden

In de meeste koopovereenkomsten worden ontbindende voorwaarden opgenomen. De koper koopt hiermee onder voorbehoud. Het geeft hem de mogelijkheid om in specifieke situaties nog van de koop af te kunnen zien. Dus ná de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Bijvoorbeeld als hij de financiering niet rond krijgt of dat je de koop van de woning nog wilt laten afhangen van de uitkomst van een bouwtechnische keuring. Ook het krijgen van een huisvestingsvergunning van de gemeente is een veelvoorkomende voorwaarde.

Belangrijk is dat de koper zijn ontbindende voorwaarden noemt bij het uitbrengen van een bod. Doet hij dit pas nadat jij zijn bod hebt geaccepteerd, dan ben je niet verplicht met zijn voorwaarden akkoord te gaan.


Bedenktijd

Volgens de wet krijgt de koper een minimum van 3 dagen als bedenktijd. In deze 3 dagen mag hij zonder opgaaf van reden afzien van de koop, zonder dat daar consequenties aan verbonden zijn. Natuurlijk heeft hij het recht om te proberen een langere bedenktijd met je af te spreken. Als je dat niet ziet zitten, hoef je daar als verkoper niet mee akkoord te gaan. De bedenktijd gaat in om 00.00 uur van de dag dat de koper de door jou ondertekende overeenkomst, of een kopie daarvan, heeft ontvangen.


Bijlagen van de koopovereenkomst

Neem zeker even de tijd om de bijlagen goed door te nemen. Hierin kunnen onder andere de zaken staan die de koper overneemt en dus in de woning moeten achterblijven. Bijvoorbeeld tapijt, gordijnen of meubels. Ook moet erbij vermeld worden wat deze spullen waard zijn.
 

Tip: Je bent niet verplicht om met de ontbindende voorwaarden van de koper akkoord te gaan als hij ze pas noemt nadat jij zijn bod al hebt geaccepteerd.